لا تزال المجموعات في تيكوم (المعروفة الآن باسم برشا هايتس) ومنطقة دبي للتصميم غير التقليدية من بين أفضل مجموعات المكاتب أداءً في دبي، بينما هناك تحول في ثروات أبراج بحيرة الجميرا (JLT) خلال الربع الثالث.
تقول CORE في أحدث تقرير لها: «بعد انخفاض سنوي حاد بأكثر من 20 في المائة، يبدو أن الإيجارات قد وصلت أخيرًا إلى أدنى مستوياتها بينما لم يشهد نطاق الإيجار الأدنى أي تغيير من Q2-16 إلى Q3-16". «شهد شهري سبتمبر وأوائل أكتوبر انتعاشًا في اهتمام الشركات الصغيرة والمتوسطة ومستأجري السلع مع تركيز الجزء الأكبر من النشاط في الفئة التي تتراوح مساحتها بين 1000 و 2000 قدم مربع.» (العقارات التجارية البارزة من حيث مستويات الإشغال هي JBC، والتي يمكن أن تضع «ضغطًا على الإيجارات بسبب ملكيتها الفردية والمزايا الموضعية المتصورة».) وبالمقارنة مع حالة مكاتب الدرجة الأولى في أبوظبي، انحرفت دبي من الاستقرار إلى تحقيق مكاسب حادة في الربع الأخير. كما أنه سيعطي قدرًا كبيرًا من الدعم للمطورين الذين يقومون حاليًا بتحويل مشاريعهم من سكنية إلى تجارية وبالتالي يحاولون سد بعض الفجوات في توفر المساحات المكتبية.
وفي الوقت نفسه، تستمر Tecom و D3 في التميز في توليد الطلب. ويذكر التقرير أن الأول لا يزال يرى معدلات الإشغال «تحوم شمالًا بنسبة 90 في المائة عبر معظم الأبراج ونرى طلبًا قويًا، خاصة من محتلي التكنولوجيا والإعلام الحاليين الذين يتطلعون إلى التوسع». «وقد أدى ذلك إلى قيام شركة Huawei ببناء مقرها الوطني الجديد في Tecom.
وقد «خالفت D3» الاتجاه العام لإيجارات الشقق وتمكنت من تأجير 85 في المائة من مرحلتها الأولى، حيث تحصل الآن على إيجارات أعلى بنسبة 70 في المائة من معدل الإيجار الافتتاحي في العام الماضي. نظرًا لمعدلات الإشغال العالية للغاية، أصبحت الآن قادرة على الاختيار الانتقائي في اختيار مستأجري الأزياء والتصميم. ونتوقع استجابة إيجابية مماثلة للمرحلة التالية التي من المتوقع أن يتم تسليمها في عام 2019.»
في الواقع، كان تأثير D3 في الوعي العقاري الجماعي لدرجة أن روح التصميم الخاصة بها تلهم المطورين الآخرين لإنشاء مجموعات متعددة الاستخدامات ذات طابع خاص مع أحدث طرق تنظيمها. ومن الأمثلة على ذلك الإطلاق المرتقب لـ KAO، وهو كيان جديد من محمد بن زعل، الذي شارك سابقًا في مجتمع البراري الراقي.
وفقًا لتقرير CORE، «يفترض مستأجرو الشركات أحيانًا أن السوق التجاري سيعكس ديناميكيات السوق السكنية. ومع ذلك، فإن الأول أكثر تعقيدًا، حيث يتأثر كل سوق فرعي في مراحل مختلفة من دورة العقارات بمجموعة متنوعة من الدوافع.
هناك العديد من الأسواق الفرعية - المناطق الحرة والمناطق البرية - التي تتبع ديناميكيات متميزة وقد تكون في مرحلة مختلفة من دورة العقارات الفردية الخاصة بها. على سبيل المثال، تواجه مناطق مثل مركز دبي المالي العالمي وتيكوم ودي3 ضغوطًا تصاعدية ثابتة على الإيجارات بينما تشهد المجموعات الاقتصادية الأخرى مجموعة متنوعة من الانخفاضات في الإيجارات خلال الأرباع القليلة الماضية».
وفي أماكن أخرى من المدينة، تمكنت مكاتب داون تاون من الحفاظ على الإيجارات الرئيسية في حين شهدت مكاتب مثل إعمار سكوير وبوليفارد بلازا زيادة بنسبة 5 في المائة في نطاق الإيجار العلوي بسبب مستويات الإشغال العالية.
ويشير التقرير إلى أن «المتطلبات تتراوح بين 3000 و 4000 قدم مربع وهي أكبر عمومًا من تلك التي شهدتها المناطق المحيطة بطريق الشيخ زايد والخليج التجاري». «نظرًا لأنه من المقرر أن ينتقل HSBC إلى منشأته المبنية لهذا الغرض بحلول نهاية عام 2017، فإننا نتوقع أن يتم طرح مكتبه الحالي في إعمار سكوير أيضًا في السوق، مضيفًا السهم الوحيد على المدى القريب إلى المنطقة».
يجب أن يحافظ خط الأنابيب الجديد على إيجارات المكاتب
\ * تقود التطورات الجديدة حول شارع الشيخ زايد والخليج التجاري خط الإمداد ومن المتوقع أن تبقي أسعار الإيجار تحت الضغط. لا يزال الخليج التجاري يشهد زيادة في الاستفسارات من الشاغلين الصغار ومتوسطي الحجم، وخاصة من الشركات الناشئة والشركات الصغيرة والمتوسطة، وتمكن من الحفاظ على متوسط الإيجارات طوال الربع الثالث من عام 2016، وفقًا لـ CORE.
شهدت مواقع مثل بر دبي وديرة والقرهود حركة محدودة في مستويات النشاط من سوقها الأسيرة، مما أبقى الإيجارات ثابتة نسبيًا في معظم المباني.
وفي الوقت نفسه، تحصل المكاتب الصغيرة في مركز دبي المالي العالمي على إيجار أعلى بنسبة 15-20 في المائة بسبب عدم توفر أحجام وحدات مماثلة.
