في سوق المكاتب في دبي، من المتوقع أن تظل معدلات الإشغال تحت الضغط على المدى القريب، حيث يقدم الملاك التجاريون مزيجًا من الحوافز في عقود الإيجار الحالية. ويشمل ذلك تأجيلات الإيجار أو الإعفاءات الجزئية من الإيجار، وزيادة عدد الشيكات، وفي حالات قليلة انخفاض الإيجارات الرئيسية. يقوم بعض المستأجرين أيضًا بتمديد عقود الإيجار الخاصة بهم إذا تم تحقيق شروط مواتية مع شروط الاستراحة المبكرة المدرجة في عقد الإيجار.
تقول براثيوشا جورابو، رئيسة الأبحاث والاستشارات في شركة Cushman & Wakefield Core، إن مستويات الاستفسار ارتفعت عما كانت عليه في يونيو ويوليو. «في المعاملات الجارية، نشهد فترات ممتدة بدون إيجار (من شهرين إلى أربعة أشهر للخيارات المجهزة وتسعة إلى 12 شهرًا للخيارات الوهمية والخيارات الأساسية)، ومساهمة رأس المال في عمليات التجهيز وفترات إشعار أقصر مع عقوبة محدودة أو صفرية على بنود الاستراحة المبكرة التي تتم مناقشتها. ومع حالة عدم اليقين الحالية وتوقع أن تظل معدلات الإشغال تحت الضغط على المدى القريب، فإننا نرى أن الملاك يتكيفون بشكل متزايد لضمان تنفيذ عقود الإيجار والحفاظ على الإيرادات طويلة الأجل».
وتقول إن شهر يوليو شهد ارتفاعًا في مستويات الاستفسار في سوق العقارات التجارية لشركة JLT. «لقد انشغلنا بمساعدة المستأجرين الحاليين على إعادة التفاوض على العقود مع الملاك والتوصل إلى حلول مناسبة لكلا الطرفين في المناخ الاقتصادي الحالي. هناك مجال محدود للمفاوضات حيث كانت معدلات الإيجار والعوائد تنافسية بالفعل حتى قبل بداية Covid-19».
تقدم منطقة JLT إيجارات مكاتب تنافسية تلبي مجموعة واسعة من المتطلبات المكانية بدءًا من 40 درهمًا للقدم المربع سنويًا وتصل إلى 220 درهمًا للقدم المربع سنويًا في عقارات مثل برج ألماس. يبلغ متوسط الإيجار الإجمالي للمنطقة 75 درهمًا للقدم المربع سنويًا.
فرصة للدمج
ومع ذلك، من المثير للاهتمام أن نرى أن بعض العملاء في بعض قطاعات الأعمال الذين نجحوا خلال الأشهر الصعبة الأخيرة، يرون في هذه الفترة فرصة للموافقة على شروط تجارية مواتية للمكاتب التي كانت في السابق بعيدة المنال. يقول جورابو: «نشهد أيضًا شركات أكبر ذات مكاتب متعددة تتطلع إلى التوحيد والتثبيت بشروط جذابة على المدى المتوسط إلى الطويل».
يشير تقرير نايت فرانك الأخير لسوق المكاتب في دبي إلى أن إيجارات المكاتب الرئيسية في جميع أنحاء دبي انخفضت بنسبة 6.8 في المائة في العام حتى الربع الثاني من عام 2020، في حين انخفضت إيجارات الدرجة الأولى والإيجارات على مستوى المدينة بنسبة 5.9 في المائة و 7.8 في المائة على التوالي خلال نفس الفترة.
تقول إمراه يار، رئيسة الشؤون التجارية في Allsopp & Allsopp، إن «السوق التجاري قد تحرك بسرعة منذ رفع الإغلاق، ونحن نرى العديد من الشركات تقوم بنقل مواقع المكاتب وتقليص حجمها وتكبيرها لتلبية التغييرات التي ربما تكون قد أجرتها وعددًا من الشركات الناشئة تبحث عن وحدات أصغر. ما أود قوله هو أن بعض الملاك يتعاملون بشكل أكثر تساهلاً فيما يتعلق بالدفع من خلال زيادة عدد الشيكات التي يقبلونها، وفي بعض الحالات، تقديم إيجار شهر إضافي مجانًا».
إيجارات خليج الأعمال ومركز دبي المالي
«على غرار JLT، ظلت معظم الأسعار في الخليج التجاري أيضًا على حالها. يمكن أن تتراوح أسعار المكاتب في الخليج التجاري بين 60 و 100 درهم للقدم المربع، مرة أخرى، اعتمادًا على المبنى وحالة المكتب. يمكن قول الشيء نفسه عن المساحات المكتبية في مركز دبي المالي العالمي. ظلت الأسعار في المتوسط في المنطقة على حالها وتبدأ من 150 درهمًا للقدم المربع ويمكن أن تصل إلى 350 درهمًا للقدم المربع. المنطقة الوحيدة التي أود أن أقول إنها شهدت انخفاضًا طفيفًا جدًا في الأسعار هي وسط مدينة دبي. يقول يار إن مكاتب وسط المدينة في عام 2019 تم تأجيرها بحوالي 150 درهمًا إلى 200 درهم للقدم المربع مقارنة بسعر الإيجار البالغ 130 درهمًا للقدم المربع في الربع الثالث من هذا العام.
