تحليل فرص ومخاطر الاستثمار العقاري على خلفية تقلص العوائد واستمرار تراجع السوق.
نظرة عامة اقتصادية
- لقد صمد اقتصاد الإمارات العربية المتحدة لفترة طويلة من انخفاض أسعار النفط على مدى السنوات القليلة الماضية، ومن المتوقع أن يشهد انتعاشًا في النمو خلال عام 2018.
- ميزانية حكومة دبي لعام 2018 أكبر بكثير مما كانت عليه في عام 2017 - بسبب النفقات المتعلقة بالبنية التحتية في الفترة التي تسبق معرض إكسبو 2020 - ومن المرجح أن تدعم الانتعاش، لا سيما بالتنسيق مع عدد من تقلبات العملات
- ارتفع الدرهم الإماراتي، المرتبط بالدولار الأمريكي، بشكل طفيف خلال الأشهر الثلاثة الماضية مقارنة بالجنيه الإسترليني واليورو، حيث تعافى من انخفاض هامشي شوهد في وقت سابق من العام.
مؤشرات الطلب
- يُظهر مؤشر اقتصاد دبي الوطني لبنك الإمارات دبي الوطني تحسنًا ملحوظًا بسبب الزيادة المطردة في الطلبات الجديدة والمخرجات. وبلغ متوسط جهاز التتبع، الذي انخفض إلى أقل من 50 في الربع الأول من عام 2016، 56.3 مقارنة بعام 2017.
اتجاهات أسعار النفط
- انخفضت قيم صادرات النفط بنسبة 50٪ تقريبًا خلال الفترة 2014-2016، بما يتماشى مع انخفاض أسعار النفط.
- على الرغم من تعافي الصادرات والأسعار بشكل طفيف في عام 2017، إلا أن مناقشات أوبك المستمرة لمواصلة كبح الإنتاج من المرجح أن تمنع الصادرات من الارتفاع
استثمارات سكنية
- لا يزال السوق السكني يشهد مزيدًا من التعديل الهبوطي في معدلات الإيجار، مما أدى إلى ضغط العائد في العديد من المجالات.
- على الرغم من أنه من المرجح أن يستمر هذا الاتجاه حيث تؤدي الدورات التالية من تجديد عقود الإيجار إلى مزيد من عمليات النقل، فمن المتوقع أن يتباطأ معدل الانخفاض على المدى القريب.
- تختلف الأساسيات الأساسية لهذا الضغط حسب القطاع وتعكس تعديل السوق للاتجاهات المستمرة في السنوات القليلة السابقة.
برايم
- خلال الفترة 2014-2016، أدت الانخفاضات الكبيرة في الأسعار (مقارنة بالإيجارات) في قطاع السوق المتوسطة الرئيسية والعليا إلى زيادة العوائد بنحو 28 نقطة أساسية تمثل زيادة نسبية بنسبة 5٪ خلال هذه الفترة.
- من المتوقع أن يؤدي هذا المزيج من ضعف الأسعار والإيجارات المستقرة نسبيًا إلى تشجيع حصة من المستأجرين في هذا القطاع على التحول نحو الملكية.
- على المدى القريب، نتوقع أن تستمر الأسعار في الاستقرار في قطاعات السوق الرئيسية والمتوسطة ولكن الانخفاض الحالي في الإيجارات سيتباطأ مما يسمح بتباطؤ ضغط العائد.
بأسعار معقولة ومتوسطة السوق
- خلال الفترة 2014-2016، أدى الانخفاض القوي في الأسعار والضعف الطفيف فقط في الإيجارات إلى ارتفاع عائدات هذا القطاع بمقدار 68 نقطة أساسية تمثل زيادة نسبية بنسبة 8٪، مما أدى إلى زيادة الطلب (على غرار القطاع الرئيسي).
- ومع ذلك، كان معظم طلب المشتري هذا مدفوعًا بالمشترين المستثمرين بدلاً من المستخدمين النهائيين؛ الذين لم يتمكنوا من تحمل التحول إلى الملكية بسبب استمرار مشكلات القدرة على تحمل التكاليف.
- سمح هذا الطلب المتزايد من المستثمرين للقطاع ذو الأسعار المعقولة برؤية الأسعار مستقرة نسبيًا خلال عام 2017.
استثمارات التخزين واللوجستيات
- مكانة دبي كمركز عالمي للوجستيات والتصنيع مدعومة بالمزايا الجغرافية والبنية التحتية للطيران والموانئ والتشريعات الداعمة.
- تمثل قطاعات التصنيع والنقل والخدمات اللوجستية مجتمعة ما يقرب من 30٪ من الناتج المحلي الإجمالي لدبي، وهي أكبر مساهم في اقتصاد دبي وتعمل بمثابة العمود الفقري للقطاعات الاقتصادية الأخرى.
الأنظمة التنظيمية
- تحتفظ دولة الإمارات العربية المتحدة حاليًا بنظامين لمديري صناديق الاستثمار العقاري لإدراج أموالهم العقارية، مركز دبي المالي العالمي (2006) وسوق أبوظبي العالمي (2015).
- على الرغم من أن كلاهما لهما نفس القيود على نسبة العقارات التي قد تكون قيد التطوير (30٪ من صافي قيمة الأصول) وتوزيع صافي الدخل (بحد أدنى 80٪ من صافي قيمة الأصول)، فإن ADGM هو النظام الوحيد الذي يقدم صناديق الاستثمار العقاري الخاصة.
